「淘彩可靠吗」拖欠物业费与个人信用挂钩?东莞首个物业管理办法出台,15条亮点抢先看

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「淘彩可靠吗」拖欠物业费与个人信用挂钩?东莞首个物业管理办法出台,15条亮点抢先看

淘彩可靠吗,记者从东莞市房管局了解到,东莞市首个《东莞市物业管理办法》(以下简称《办法》)已正式出台,《办法》将从2018年8月1日起施行。《办法》明确了物业管理部门职责划分;业主、业主大会和业主委员会的权利和义务;物业管理区域的车位和车库的使用;小区公共区域收益的分配;住宅专项维修资金的使用等。

东莞市房管局副调研员张曙近日接受南方日报记者独家专访,详细介绍了该《办法》出台的背景及创新亮点。据了解,这次出台的《办法》是东莞市历史上自行出台的首个物业管理办法。张曙介绍,目前,虽然国家层面有《物业管理办法》,广东省有《物业管理条例》,但是这两个法规在有些事项的操作层面方面没有具体细化。同时,业委会、物业公司、业主之间投诉纠纷,已经占了社会基层治理的一个较大比重。所以,当东莞市具有立法权后,迫切需要出台结合东莞实际的《物业管理办法》。据了解,本《办法》出台历时1年多,调研借鉴了全国10多个城市的物业管理办法,从初稿到最后的定稿经历了15个版本的修改。该《办法》在很多地方有所创新,最终的定版条文控制在69条,立法的目的就是解决实际行政管理中的问题。

张曙介绍,与其它城市类似办法相比较,这次东莞出台的《办法》主要亮点体现在以下15个方面:

《办法》进一步完善了物业管理行政管理体系。过去,人们一说物业管理,就认为是房管部门的事情,对其它职能划分不是清晰。该《办法》进一步完善了物业管理行业的行政管理体系,强化了行政管理职能(房地产管理部门)、属地管理职能(镇街)、综合管理职能(其他局办),更加体现了社会资源的共享、共建、共治精神。

《办法》规定各个镇街要建立物业管理联席会议制度,物业管理以后将告别房管部门单打独斗的局面,通过把管理制度建立起来,形成常设的机制。对小区管理的节点、重点和难点,管理机制要发挥作用。

《办法》明确了业主大会的多种投票方式。广东省级、和国家层面的物业管理条例中业主大会的投票方式只有两种,一种是开会表决,一种是纸质投票。《办法》在这个基础上增加了网络实名投票的方式,可以解决业主大会召开难的问题。

《办法》明确建立了业主委员会的换届、审计制度。

《办法》明确了业主委员会可以开立账户。有些业委会想自治,但开设对公账户,必须要有法人代表,还需要很多资料。此次《办法》明确了业委会可以开设账户,杜绝了公款私存现象。

《办法》明确了小区共有部分的收益的使用范围。关于公共收益,本次《办法》在第五十七条写得比较细,比如可以用来维修、更新、改造、增设公共设备,开展业主的公益活动。

《办法》规范了新旧物业企业的交替程序,关于怎么监督、怎么做在《办法》里做了细化。

《办法》将恶意拖欠物业管理费与个人信用挂钩,《办法》的第四十七条规定,业主未按时交纳物业服务费,经书面催交仍未在截止日期前交纳的,物业服务企业可以在本物业管理区域内予以公示。业主未按时交纳物业服务费,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼,经生效司法判决和仲裁裁决确认后仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。现在市政府有信用档案的综合平台,市民只要一处失信,将处处受限。

《办法》对物业服务人员、项目经理、企业是否诚信经营也进行诚信管理登记,对物业项目经理进行重点管制,项目经理的姓名、年龄、职称、以及管理的区域等信息等都录入诚信平台。防止有些项目经理劣迹斑斑还能跳槽到同行业的其它公司。

《办法》明确对有安全隐患的老旧住宅区进行修缮和改造的一些程序。有些情况可以先出资做,再向有关责任单位追缴进行了法律确认。

《办法》建立应急物业服务企业预选库制度。在业委会放弃选举或者业主大会召开不了的情况下,《办法》规定了社区居委会可以代行业委会职能,必要的时候可以在应急服务企业预选库里面挑选企业临时代管,防止社区、小区失控。

《办法》将业主委员会的备案权限下放到镇级一级。

《办法》明确村民委员会和社区居委会要协助和配合主管部门进行物业管理工作,并建立了联络员制度。

《办法》进一步明确了业委会筹备及业委会委员应具备的条件。

《办法》进一步规范了紧急情况下住宅维修资金支取的程序,以后将专门有一个科室负责住宅维修资金的管理,今年年初已经下发了相关文件。

焦点条例抢先看:

1、业委会筹备组成员可同时成为业主委员会候选人

该《办法》第十五条 筹备组成员应当符合以下条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)具有一定的组织能力和必要的工作时间;

(三)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及下属企业任职;

(四)无索取、非法收受开发建设单位、物业服务企业财物及利益的行为;

(五)无泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为;

(六)无因违法犯罪被追究刑事责任的情形。

筹备组成员中的业主代表还应当依法履行及时缴纳物业服务费、按时交纳住宅专项维修资金等义务,不得有违法装修、搭建、改变物业使用功能的行为。筹备组成员中的业主代表可以同时成为业主委员会候选人,享有被选举权。

2、业主大会业主投票未来可通过网络形式进行

第二十三条 业主大会会议可以采用集体表决、书面征求意见或者网络实名投票等记名投票方式进行表决。采用网络实名投票方式的,应当使用统一公布的电子投票系统。采用书面征求意见或者网络实名投票形式的,应当将征求意见结果在物业管理区域或者网络投票平台显著位置公告不少于30日。

3、老旧住宅区可先安排修缮改造后向责任追偿

第六十一条 对于房屋产权人或者建设单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的老旧住宅区,园区管委会、镇人民政府(街道办事处)应当安排资金对具有安全隐患的共用设施设备、共用部位进行修缮和改造。园区管委会、镇人民政府(街道办事处)支付修缮和改造费用后,可以向责任人追偿。

【记者】郝金朋

【实习生】陈斌

【作者】 郝金朋

【来源】

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